– Pravne osobine ugovora o zakupu
– Bitni elementi ugovora o zakupu
– Prestanak zakupa
– Literatura
Ugovor o zakupu je ugovor kojim se jedan ugovornik (zakupodavac) obavezuje da preda određenu nepotrošnu stvar na upotrebu drugome ugovorniku (zakupcu), a ovaj se obavezuje da za to plaća određenu naknadu (zakupninu) i da po isteku određenog (ugovorenog) vremena zakupljenu stvar vrati zakupodavcu. Upotreba obuhvata i uživanje stvari (pribavljanje plodova), ako nije drugačije ugovoreno ili uobičajeno (Zakon o obligacionim odnosima – čl. 567).
Mnogi građanski zakonici uporednog prava, kao i pravna teorija koja ih prati, ne određuje pojam zakupa na jedan ovako opšti način, već strogo razlikuju zakup koji ovlašćuje zakupca samo na upotrebu stvari koja ne daje nikakve plodove na proizvode i zakup stvari ili prava koja daju plodove odnosno prihode. Drugim rečima, prema prvom zakupcu reč je samo o upotrebi, a prema drugom, reč je i o iskoriščavanju stvari odnosno prava.
U običnom govoru se ne pravi razlika između dva značenja koja reč zakup ima. Rečju zakup označavaju se i ugovor o zakupu i pravni odnos koji nastaje iz ovog ugovora. Za pravno poimanje važno je razlikovanje ova dva značenja reči zakup. U prvom značenju reč je o ugovoru o zakupu, dakle o saglasnosti izjavljenih volja zakupodavca i zakupca, u drugom, zakup označava zakupni odnos, pravna dejstva.
Opšti pojam ugovora o zakupu, za razliku od drugih ugovora (kupoprodaja, razmena, poklon, zajam…), iskazuje njegovu osobenost da on nije osnov za sticanje prava raspolaganja (odnosno prava svojine), već samo ovlašćenja upotrebe i uživanja. Zakupac je ovlašćen da, uz odgovarajuću naknadu, koristi predmet zakupa i da ga vrati po isteku određenog vremena. On, dakle, ne stiče pravo u celini koje je bilo na strani zakupodavca, već samo korišćenje predmeta zakupa. Kada se pravnom položaju zakupca doda i ovlašćenje da on može, u određenim slučajevima, predmet zakupa dalje da da u zakup (tzv. podzakup), onda se sadržina njegovih prava, bar jednim malim delom, prostire i na treći atribut prava svojine, na atribut raspolaganja. S druge strane, zakupac nepokretnosti ima mogućnost da svoje pravo zakupa zabeleži u zemljišne knjige i da na taj način obaveže svakog daljeg pribavioca stvari da mu dopusti uživanje zakupljene stvari prema odredbama ugovora. Tako, zakup kao obligacionopravni odnos dobija i obeležja erga omnes, što za zakupca znači da postaje titular jednoga prava koje je po svojoj prirodi i okvirima šire od prava koja izviru iz drugih obligacionopravnih ugovora. Kada se ima u vidu i mogućnost ugovaranja zakupa na duže vreme, po nekim pravima i više decenija, onda se zaključuje da se zakup javlja kao pravna mogućnost dugotrajne upotrebe i uživanja tuđe stvari, mogućnost koja često prerasta okvire obligacionopravnih odnosa ulazeći u domen stvarnopravnih ovlašćenja.
Po kriterijumu podele ugovora prema ličnosti ugovornika zakup je ugovor koji u principu pripada grupi ugovora kod kojih lična svojstva ugovora ne predstavljaju odlučujući elemenat njihove saglasnosti, mada može biti zaključen i kao ugovor intuitu personae, u kom slučaju se primenjuju pravila te vrste ugovora. Ugovor o zakupu nastaje u principu momentom postizanja saglasnosti volja o bitnim elementima ugovora. Međutim, o zakupu može biti zaključen i prethodni ugovor, tako da se i na ovaj ugovor primenjuju opšta pravila koja važe za ostale ugovore.
Najzad, ugovor o zakupu je kauzalan ugovor, jer se tačno zna zbog čega se ugovornici obavezuju, što znači da je vidno označen njegov cilj odnosno kauza.
Na pravna dejstva ugovora o zakupu primenjuju se pravila o raskidu i izmeni ugovora zbog promenjenih okolnosti. To je opšte pravilo koje važi za sve ugovore sa trajnim izvršenjem obaveza.
Da bi ugovor o zakupu nastao potrebno ja da stranke postignu saglasnost o njegovim bitnim elementima. S obzirom da je to ugovor kojim se jedan ugovornik obavezuje da da predmet zakupa drugom ugovorniku, onda je, bez sumnje, predmet zakupa element ugovora o kome se mora postići saglasnost. Ali, opšti pojam ovog ugovora ukazuje i na obavezu zakupca da pruži određenu naknadu kao protivvrednost za ustupljenu stvar na korišćenje, kao i da tu stvar posle određenog vremena vrati zakupodavcu. Otuda, pitanje zakupnine, kao i vremensko ograničenje ovog ugovora, javljaju se, takođe, kao njegovi bitni elementi.
Prema tome, tri su bitna elementa ugovora o zakupu: predmet zakupa, zakupnina i vreme trajanja zakupa. Razume se, da i kod ovog ugovora, kao i kod drugih, mogu i drugi elementi dobiti kvalifikativ bitnog elementa, ukoliko je to izraz saglasnosti volja ugovornika. Međutim, pomenuta tri bitna elementa su svojstvena svakom ugovoru o zakupu i ona proizilaze iz prirode i pojma ovog ugovora.
Predmet zakupa je određena stvar koju zakupodavac predaje zakupcu na upotrebu i uživanje. Stvar kao predmet zakupa mora ispunjavati one opšte uslove koji se zahtevaju za valjanost svakog predmeta ugovora, kao što su uslovi u pogledu mogućnosti, dozvoljenosti i određenosti. Kada se ispune ovi opšti uslovi, može se reći da ugovor o zakupu zahteva i jedan poseban uslov u pogledu kvalifikacije stvari. Zakupac mora sa dužnom pažnjom da čuva poverenu stvar, da bi je, posle perioda korišćenja, mogao vratiti zakupodavcu. On, dakle, ne sme narušiti suštinu stvari, već je ima koristiti shodno odredbom ugovora o zakupu. Otuda ovaj ugovor može da ima za svoj predmet samo nepotrošne stvari, tj. one stvari koje se svojom prvom upotrebom ne utroše. Zakup može imati za predmet pokretne ili nepokretne stvari, ali uvek samo nepotrošne, mada izvesni zakonici to izričito ne predviđaju (Švajcarski zakonik o obligacijama (čl. 253), Nemački građanski zakonik (čl. 535), Italijanski građanski zakonik (čl. 1571) …).
Predmet ugovora o zakupu, prema tradicionalnom shvatanju, pored stvari, može biti i određeno imovinsko pravo koje je, po svojoj prirodi, podobno za korišćenje odnosno koje daje određene prihode. Kada zakup ima za predmet ugovora podobno i dozvoljeno imovinsko pravo (npr. licenca), onda zakupac, ako nije drukčije ugovoreno, stiče pravo upotrebe i uživanja ovoga prava momentom zaključenja ugovora o zakupu, za razliku od slučaja kada zakup ima za predmet telesnu stvar, kada zakupac počinje da koristi zakupljenu od momenta njene predaje, tj. od momenta kada je stekao državinu stvari.
Kada zakup ima za predmet telesnu stvar, onda se on može zaključiti i kada ta stvar, u momentu nastanka ugovora, ne postoji, već se smatra da će u određenom roku nastati. Drugim rečima, zakup može da ima za predmet buduće stvari. S obzirom da se zakupom ne prenosi svojina, već samo izvesna svojinska ovlašćenja (ovlašćenje upotrebe i uživanja) koja mogu imati i titulari nekih drugih prava, to nije nužno da zakupodavac bude i sopstvenik stvari.
Zakupnina je naknada koju zakupac daje zakupodavcu za upotrebu i uživanje zakupljene stvari, tj. predmeta ugovora i predstavlja uvek određenu imovinsku vrednost, a najčešće se sastoji u novcu. Zakupnina se pored novčanog izraza može sastojati i u predaji drugih stvari, npr. u predaji izvesne količine plodova koje je zakupljena stvar dala. Visina tako određene zakupnine može biti unapred određena u fiksnoj vrednosti, a može i u alikvotnom delu od postignute koristi. Ali, bez obzira da li se zakupnina izražava u novcu ili u drugim stvarima, ona mora, da bi ugovor o zakupu bio punovažan, biti određena. Njenu visinu, kao i način plaćanja, određuju same stranke, ali ona može biti određena i zakonom odnosno zakon propisuje da nadležni državni organ može u konkretnom slučaju odrediti visinu zakupnine i to na jedan imperativan način. Zakupnina mora da bude pravična. Ovaj zahtev proizilazi iz činjenice da je zakup ugovor u kome se sreće ekvivalentni odnos međusobnih prestacija.
Ugovor o zakupu zaključuje se da bi trajao izvesno vreme, u kome će zakupac moći da upotrebljava i uživa zakupljenu stvar. Trajanje ugovora o zakupu može da bude različito. U tom pogledu, zakonsko regulisanje ovog ugovora pokazuje veliku gipkost. Prema građanskim zakonicima koji definišu ovaj ugovor, stranke same određuju vreme trajanja zakupa, a ako ono nije ugovorom određeno onda se smatra da je zakup zaključen na neodređeno vreme, što daje pravo i jednom i drugom ugovorniku da otkaže ugovor o zakupu u tzv. otkaznom roku.
Prema jednom shvatanju, koje je prihvatio i naš Zakon o obligacionim odnosima, u slučaju otuđenja stvari koja je pre toga predata nekom drugom u zakup pribavilac stvari stupa na mesto zakupodavca, te posle toga prava i obaveze iz zakupa nastaju između njega i zakupodavca. Prema tome, pribavilac stvari ne bi mogao da zahteva od zakupca da mu ovaj preda stvar pre proteka vremena za koje je zakup ugovoren, a ako trajanje zakupa nije određeno ni ugovorom ni zakonom, onda pre isteka otkaznog roka. Pri tome za pribaviočeve obaveze iz zakupa prema zakupcu odgovara prenosilac prava kao solidarni jemac. Međutim, u slučaju otuđenja zakupljene stvari pre predaje zakupcu, Zakon predviđa pravilo prema kome, pribavilac stupa na mesto zakupodavca i preuzima njegove obaveze prema zakupcu ako je u momentu zaključenja ugovora o otuđenju znao za postojanje ugovora o zakupu. U suprotnom, nije dužan da preda stvar zakupcu, a zakupac može tražiti naknadu štete od zakupodavca. Najzad, kada usled otuđenja zakupljene stvari, prava i obaveze zakupodavca pređu na pribavioca, zakupac može otkazati ugovor u svakom slučaju, poštujući zakonske otkazne rokove.
Prema drugom rešenju, koje je prihvaćeno u nekim zakonicima uporednog prava (Švajcarski zakonik o obligacijama (čl. 259), Austrijski građanski zakonik (čl. 1120), Srpski građanski zakonik (čl. 404), Opšti imovinski zakonik za Crnu Goru (čl. 290)), polazi se od osnovnog pravila prema kome ugovor o zakupu, uz određene izuzetke koje treba restriktivno postaviti, stvara prava i obaveze koje deluju inter partes. Kada jedan ugovornik postane nosilac prava i obaveza, onda se opseg, sadržina i pravna dejstva tih prava i obaveza u principu iscrpljuju samo u odnosu na drugog ugovornika. Pribavilac stvari može otkazati ugovor o zakupu kao da je zaključen na neodređeno vreme. To sve važi kao pravilo koje trpi dva izuzetka: ukoliko je ugovor o zakupu nepokretnosti zabeležen u zemljišne knjige zakupac će imati pravo da zakupljenu stvar koristi sve do isteka predviđenog roka, kao i u slučaju kada je to predviđeno ugovorom između zakupodavca i pribavioca stvari.
Vreme trajanja ugovora o zakupu određuju same stranke saglasnošću svojih volja, ali to vreme može biti i zakonom određeno. Stranke mogu odrediti vreme trajanja zakupa izrično ili prećutno. To vreme se obično određuje kalendarskim računanjem ili s obzirom na neku buduću izvesnu okolnost. Ugovor o zakupu u ovim slučajevima prestaje samim protekom vremena za koje je zaključen. Nije, dakle, potrebna nikakva izjava volje ili bilo koji drugi akt; takav zakup prestaje faktom proteka predviđenog vremena. Eventualna sudska odluka može imati samo deklarativno dejstvo. Prestanak zakupa protekom određenog vremena treba razlikovati od drugih načina prestanka zakupa, kao što su otkaz, propast stvari usled više sile i smrt zakupca ili zakupodavca. Dok se kod proteka određenog vremena ugovorni odnos gasi ipso iure, dotle se kod ostalih načina prestanka zakupa zahtevaju i odgovarajući uslovi.
Ukoliko je ugovor o zakupu zaključen na određeno vreme i to vreme protekne, a stranke se i dalje ponašaju kao zakupac odnosno zakupodavac (zakupac produži da upotrebljava stvar, a zakupodavac se tome ne protivi) smatra se da je zaključen nov ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod istim uslovima kao i prethodni. To ima za posledicu da se ovaj ugovor može otkazati kao i svaki drugi zakup čije trajanje nije određeno. Ipak, iako su uslovi ovog ugovora isti kao i kod prethodnog, to ne važi za obezbeđenja koja su treća lica dala za prvi zakup. Ta obezbeđenja (npr. jemstvo, zaloga) prestaju protekom vremena za koje je zakup zaključen. To znači da se uslovi novog ugovora u odnosu na prethodni odnose samo na ugovornike, ali ne i na treća lica koja su za prvi zakup pružila odgovarajuća obezbeđenja.
Ugovor o zakupu može da prestane u određenim slučajevima i pre isteka ugovorenog vremena odnosno i bez otkaza ako je bio zaključen na neodređeno vreme. Tako, ugovor o zakupu prestaje i pre isteka ugovorenog roka odnosno davanja otkaza, ukoliko zakupljena stvar potpuno propadne, tako da više ne može biti ni reči o njenom uživanju i upotrebi. Ugovor tada ostaje bez svog bitnog elementa, te prestaje dalje da proizvodi željena pravna dejstva. Ako predmet zakupa propadne usled dejstva više sile, onda nijedna strana nije drugoj za to odgovorna, ali ako se propast stvari desi usled krivice jedne strane, drugoj pripada pravo na naknadu štete. Međutim, u oba slučaja ugovor o zakupu prestaje da postoji. Za razliku od ovoga, kada zakupljena stvar u toku trajanja zakupa bude samo delimično uništena ili samo oštećena, bez krivice zakupca, opstanak ugovora zavisi od izbora zakupca: on može ugovor raskinuti ili ostati dalje u ugovoru, zahtevajući odgovarajuće sniženje zakupnine. Raskid ugovora se vrši prostom izjavom volje koja se upućuje zakupodavcu bez odlaganja. Eventualna sudska odluka može da ima samo deklarativno dejstvo.
Ugovor o zakupu ne prestaje usled smrti zakupca ili zakupodavca, već se on nastavlja sa naslednicima umrlog ugovornika sve do isteka ugovorenog vremena trajanja zakupa odnosno sve do momenta davanja otkaza. Međutim, ukoliko su same stranke ugovorile da će zakup prestati u slučaju smrti jednog od ugovornika, onda takva klauzula proizvodi pravna dejstva i ugovor prestaje da postoji momentom smrti ugovornika. To znači da će se u slučaju smtri zakupca ili zakupodavca zakup nastaviti sa njegovim naslednicima ukoliko zakup nije zaključen kao ugovor intuitu personae odnosno ukoliko nije samim ugovorom nešto drugo predviđeno.
Postoje izvesna pravila koja imaju opšti karakter i primenjuju se na sve vrste ugovora o zakupu. U tom pogledu postoji jedinstvo ugovora o zakupu. Bitna obeležja ovog ugovora ogledaju se u obavezi zakupodavca da preda stvar zakupcu na upotrebu i uživanje i pravu zakupca da zakupljenu stvar koristi, u njegovoj obavezi da plaća zakupninu i u obavezi da po isteku ugovora vrati zakupljenu stvar zakupodavcu. Po ovim obeležjima ugovor o zakupu razlikuje se od ostalih ugovora (ugovor o prodaji, ugovor o posudi, ugovor o ostavi…), kao što se po njima sve vrste ugovora o zakupu smatraju jednim ugovorom.
U okviru ovog jedinstva u bitnim obeležjima ugovora o zakupu, mogu naravno postojati i postoje razlike među pojedinim podvrstama ugovora o zakupu. Svaka podvrsta ovog ugovora ima svoje osobenosti. Raznolikost zakupa i veliki broj podvrsta ugovora o zakupu od kojih svaka ima svoje specifičnosti proizlaze iz same prirode ugovora o zakupu. Naime, u središtu ovog ugovora nalazi se pravo zakupca da koristi zakupljenu stvar. Korišćenje stvari predstavlja izvlačenje korisnih svojstava stvari i ono se, razumljivo razlikuje od jedne do druge vrste stvari.
Na osnovu opšteg pojma ugovora o zakupu Zakon o obligacionim odnosima je predvideo niz pravila kojima se reguliše ovaj ugovor (čl. 567 – 599). Međutim, ta pravila se neće primenjivati na zakupe uređene posebnim propisima. Naime, izvesni zakupni odnosi često u sebi nose i posebne specifičnosti zbog čega za njih važe posebni propisi koji predstavljaju lex specialis u odnosu na odgovarajuće propise Zakona o obligacionim odnosima. Među posebnim propisima kojima se regulišu pojedine vrste ugovora o zakupu treba posebno istaći propise koji se odnose na zakup odnosno korišćenje stana, zakup poslovnih prostorija i zakup poljoprivrednog zemljišta.
Međutim, za razliku od ugovora o korišćenju stana odnosno stanarskog prava, postoje posebni propisi kojima se reguliše zakup stana koji je u svojini pojedinaca. Prema ovim propisima, moguće je na stanu u svojini građana zasnovati zakupni odnos, ali ovaj zakup se razlikuje od stanarskog prava, kao i od ugovora o zakupu u klasičnom smislu. Od stanarskog prava se razlikuje u tom smislu što zakupac stana ne uživa toliko široku i sveobuhvatnu zaštitu koju ima nosilac stanarskog prava. S druge strane, u odnosu na klasičan pojam ugovora o zakupu, zakup stana se razlikuje po tome što ugovorni odnos nije prepušten potpunoj slobodi ugovaranja, već se za mnoge situacije predviđaju imperativna pravila.
Ugovor o zakupu stana zaključuje se u pismenoj formi i može da se zaključi na određeno vreme. Ugovor o zakupu stana zaključen na neodređeno vreme prestaje na osnovu otkaza. Ugovornik može jednostranom izjavom volje raskinuti ugovor o zakupu stana na određeno vreme ako drugi ugovornik ne ispunjava obaveze iz ovog ugovora. I zakupac i zakupodavac mogu raskinuti ugovor u svakom trenutku bez obzira na ugovorene ili zakonske rokove. Izjava o raskidu ugovora saopštava se vansudski. Potrebno je samo da bude saopštena u pismenoj formi, bilo preporučenim pismom bilo predajom pismene izjave neposredno drugom ugovorniku uz potpis. Rok koji se ostavlja za iseljenje iznosi 30 dana. Ako se zakupac ne iseli iz stana u tom roku, zakupodavac može podići tužbu i zahtevati njegovo iseljenje. Zakupac takođe može raskinuti ugovor o zakupu stana koji je zaključen na određeno vreme, u svakom trenutku, ako zakupodavac ne ispuni svoju osnovnu obavezu. Zakupodavac je dužan da preda stan u ispravnom stanju i da ga održava u takvom stanju za čitavo vreme dok traje ugovor. Ako zakupodavac ne postupi tako, zakupac ga može pozvati da u primerenom roku dovede stan u ispravno stanje, a ako zakupodavac to ne učini ni u roku koji mu je postavljen, zakupac može raskinuti ugovor.
*Službeni glasnik br. 50; '92. god – 1704 str.
O zakupu stana zaključuje se ugovor između vlasnika stana, odnosno nosioca prava raspolaganja na stanu u društvenoj svojini (u daljem tekstu: zakupodavac) i lica koje zakupljuje stan (u daljem tekstu: zakupac).
Ugovor o zakupu stana zaključuje se u pismenoj formi i sadrži naročito: ugovorne strane; vreme i mesto zaključenja ugovora; prava i obaveze ugovornih strana u korišćenju i održavanju stana; visinu zakupnine i način i rokove plaćanja; uslove i rokove za otkaz ugovora; lica koja će koristiti stan.
Ako ugovorom o zakupu nije utvrđeno vreme trajanja zakupa, smatraće se da je ugovor zaključen na neodređeno vreme.
Prilikom primopredaje stana datog u zakup, sačinjava se zapisnik o stanu u kome se stan nalazi, koji potpisuju obe ugovorne strane.
Zakupodavac je dužan da najmanje mesec dana pre nameravanog povećanja zakupnine o tome obavesti zakupca.
Zakupnina se plaća za protekli mesec najkasnije do petnaestog dana u tekućem mesecu, ako ugovorom o zakupu nije drukčije određeno.
Ugovor o zakupu prestaje:
1. istekom vremena na koji je zaključen;
2. sporazumnim raskidom;
3. otkazom;
4. danom pravosnažnosti rešenja nadležnog organa o rušenju zgrade, odnosno dela zgrade, u skladu sa zakonom;
5. propašću stana, i
6. u drugim slučajevima utvrđenim zakonom.
U slučaju smrti zakupca, članovi porodičnog domaćinstva, koji su sa zakupcem stanovali u istom stanu nastavljaju sa korišćenjem tog stana, s tim što ugovor o zakupu zaključuje lice koje oni sporazumno odrede.
Ako u stanu, u slučaju smrti zakupca, nije ostao nijedan član porodičnog domaćinstva zakupca, novi ugovor o zakupu zaključuje lice koje je prestalo da bude član porodičnog domaćinstva zakupca, ili lice koje je bilo član porodičnog domaćinstva prethodnog zakupca (brat, sestra i sl.), ako je nastavilo da stanuje u istom stanu.
Pod članom porodičnog domaćinstva zakupca stana, u smislu ovog zakona, smatraju se: bračni drug, dete (rođeno u braku ili van braka, usvojeno ili pastorče), roditelji zakupca i njegovog bračnog druga, kao i lice koje je zakupac po zakonu dužan da izdržava.
Ako lice iz st. 2. i 3. ovog člana ne zaključi ugovor o zakupu u roku od 60 dana od smrti zakupca, ugovor o zakupu prestaje.
Zakupodavac može dati otkaz ugovora o zakupu stana:
1. ako zakupac bez saglasnosti zakupodavca koristi stan za obavljanje poslovne delatnosti, izdaje stan u podzakup ili dozvoli korišćenje stana licima koja nisu predviđena ugovorom;
2. ako zakupac ne plati zakupninu za najmanje tri meseca uzastopno ili četiri meseca u toku godine;
3. ako se nanosi šteta stanu, zajedničkim prostorijama, instalacijama ili uređajima u stambenoj zgradi; i
4. ako stan koristi na način kojim se korisnici ostalih stanova ometaju u mirnom korišćenju stana.
Zakupodavac daje otkaz ugovora o zakupu u pismenoj formi sa otkaznim rokom koji ne može biti kraći od 90 dana, a ako otkazni rok ističe u periodu decembar-februar, otkazni rok produžava se za još 30 dana.
Zakupac stana može dati otkaz ugovora o zakupu stana u pismenoj formi najmanje 30 dana pre nego što namerava da se iseli iz stana.
U slučaju kad zakupac da otkaz sa otkaznim rokom kraćim od roka iz stava 3. ovog člana dužan je da zakupodavcu plati zakupninu i za naredni mesec.
U slučaju promene vlasnika stana datog u zakup, novi vlasnik stana stupa u prava i obaveze zakupodavca.
Ako nosilac stanarskog prava koji je to pravo stekao do dana stupanja na snagu ovog zakona, ne zaključi ugovor o otkupu stana do 31. decembra 1995. godine, nastavlja da koristi stan kao zakupac stana na neodređeno vreme (u daljem tekstu: zakupac društvenog stana).
Zakupac društvenog stana iz stava 1. ovog člana može taj stan da otkupi po odredbama ovog zakona.
Za korišćenje društvenog stana plaća se zakupnina određena na način utvrđen propisima koji su bili na snazi do dana stupanja na snagu ovog zakona.
Ugovor o zakupu društvenog stana prestaje:
1. smrću zakupca;
2. danom pravosnažnosti rešenja nadležnog organa o rušenju zgrade, odnosno dela zgrade;
3. iseljavanjem zakupca iz stana;
4. propašću stana;
5. zakupom drugog društvenog stana dobijenog za sve članove porodičnog domaćinstva, i
6. ako zakupac sa članovima porodičnog domaćinstva ne koristi stan duže od četiri godine.
U slučaju smrti zakupca ili njegovog iseljenja iz stana, zakupac na tom stanu postaje član porodičnog domaćinstva koji je nastavio da koristi taj stan, po sledećem redosledu: bračni drug, dete rođeno u braku, van braka, usvojeno i pastorče. Ako u stanu nije ostao niko od ovih članova porodičnog domaćinstva zakupac postaje roditelj zakupca, roditelj njegovog bračnog druga ili lice koje je zakupac dužan po zakonu da izdržava, ako je stanovao u tom stanu i nema rešenu stambenu potrebu.
Ako posle smrti zakupca ili njegovog iseljenja iz stana nije ostalo ni jedno lice iz stava 1. ovog člana, zakupac postaje lice koje je prestalo da bude član porodičnog domaćinstva ili lice koje je bilo član porodičnog domaćinstva ranijeg zakupca stana, ako je nastavilo da koristi stan i ako nema na drugi način rešenu stambenu potrebu.
Ako je, u slučaju iz st. 1. i 2. ovog člana, u stanu ostalo dva ili više lica istog stepena srodstva, zakupac postaje lice koji ono sporazumno odrede, a ako se sporazum ne postigne zakupac postaje lice koje odredi vlasnik stana.
U slučaju iz st. 1. i 2. ovog člana, lica koja su ostala u stanu dužna su da zakupodavca obaveste o smrti zakupca najkasnije u roku od 60 dana.
Zakupodavac je dužan da u roku od 30 dana od isteka ugovora iz stava 4. ovog člana, zaključi ugovor o zakupu stana, odnosno odredi lice koje će biti zakupac stana, a ako to ne učini, zainteresovano lice može podneti predlog nadležnom sudu da u vanparničnom postupku donese rešenje kojim se zamenjuje ugovor o zakupu stana.
O prestanku ugovora iz člana 33. stav 1. tačka 2. odlučuje opštinski organ nadležan za stambene poslove, a u ostalim slučajevima nadležni sud.
1. ako zakupac i posle opomene bez saglasnosti zakupodavca koristi stan za obavljanje poslovne delatnosti, izdaje stan u podzakup ili dozvoli korišćenje stana licima koja nisu predviđena ugovorom;
2. ako zakupac i posle opomene ne plati zakupninu za najmanje dva meseca uzastopno;
3. ako se i posle opomene nanosi šteta stanu, zajedničkim prostorijama, instalacijama ili uređajima u stambenoj zgradi;
4. ako zakupac, njegov bračni drug ili drugi član njegovog porodičnog domaćinstva stekne u svojinu useljiv stan koji je odgovarajući za to porodično domaćinstvo;
5. ako zakupac dobije stan na osnovu radnog odnosa, a radni odnos je prestao na osnovu njegovog zahteva ili po njegovoj krivici, pre isteka vremena određenog opštim aktom zakupodavca, i
6. ako zakupac stana i članovi njegovog porodičnog domaćinstva ne koriste stan duže od jedne, a najduže četiri godine, a zakupac se ne sporazume sa zakupodavcem o načinu korišćenja stana za to vreme.
Ugovor o zakupu može predvideti da zakupodavac ne može dati otkaz ugovora o zakupu društvenog stana zbog neplaćanja zakupnine za vreme dok je zakupac bio nezaposlen bez svoje krivice ili ako je zaposlen, a najmanje dva meseca nije primao zaradu, a za to vreme on i članovi njegovog porodičnog domaćinstva koji sa njim stanuju nisu imali drugih prihoda kojim bi se obezbedila materijalna sigurnost porodice po propisima o materijalnom o socijalnom obezbeđenju porodice.
U slučaju iz stava 2. ovog člana, zakupac je dužan da plati zaostalu zakupninu u dva puta dužem vremenu od vremena za koje je istu dugovao, računajući od dana ponovnog zaposlenja, odnosno sticanja stalnih prihoda u porodičnom domaćinstvu.
U slučaju razvoda braka razvedeni supružnici se sporazumevaju o tome ko će nastaviti sa korišćenjem stana u svojstvu zakupca, a ako sporazum ne postignu, na predlog jednog od supružnika, nadležni sud će u vanparničnom postupku doneti rešenje o određivanju supružnika koji nastavlja sa korišćenjem stana u svojstvu zakupca, vodeći računa o stambenim potrebama razvedenih supružnika i njihove dece, o tome ko je zakupac stana, materijalnom i zdravstvenom stanju supružnika i dr.
U slučaju ispražnjenja stana na kome postoji susvojina, pravo prvenstvenog useljenja u stan imaju suvlasnik i naslednici suvlasnika čiji suvlasnički deo prelazi 50 % idealnog dela stana ili lica na koja je ovaj suvlasnik preneo pravo susvojine pravnim poslom, s tim što na delu stana u društvenoj svojini imaju položaj zakupca.
Članovi porodičnog domaćinstva zakupca društvenog stana imaju pravo da trajno koriste taj stan, pod uslovima iz ovog zakona.
Zakupac stana može, iz opravdanih razloga, da otkaže dalje korišćenje stana svakom članu porodičnog domaćinstva, osim maloletnom detetu, bračnom drugu ili licu koje je dužan da izdržava po zakonu, s tim što rok za iseljenje ne može biti kraći od 30 dana.
Zakupac stana može tužbom kod nadležnog suda da traži iseljenje člana porodičnog domaćinstva iz stava 2. ovog člana, ako se taj član ne iseli u ostvarenom roku.
Između nosilaca stanarskog prava i zakupaca na društvenom stanu, kao i između njih i zakupodavca može da se izvrši zamena stanova.
Zamena stana sa zakupodavcem, u smislu stava 1. ovog člana, ne smatra se dodela stana radi proširenja uz obavezu nosioca stanarskog prava da zakupodavcu vrati stan koji koristi.
Zamena stana vrši se uz saglasnost zakupodavca, a ako zakupodavac ne odbije zahtev za davanje saglasnosti u roku od 30 dana od njegovog prijema, smatra se da je saglasnost data.
O zameni stanova zaključuje se ugovor u pismenoj formi, a jedan primerak ugovora dostavlja se zakupodavcu u roku 15 dana od dana zaključenja ugovora.
Lice koje je zamenilo stan, nastavlja da koristi zamenjeni stan u svojstvu zakupca društvenog stana na neodređeno vreme.
Lice kome je vlasnik stana odbio davanje saglasnosti za zamenu stana, može u roku od 30 dana od prijema pismenog obaveštenja o odbijanju da podnese predlog nadležnom sudu da u vanparničnom postupku donese rešenje kojim se utvrđuje da su ispunjeni uslovi za zamenu stanova.
Nisu ispunjeni uslovi za zamenu stanova u smislu stava 1. ovog člana:
1. ako su se stekli uslovi za prestanak ili za otkaz ugovora o korišćenju odnosno zakupu stana, u skladu sa ovim zakonom;
2. ako se radi o prividnoj zameni (ne koristi se zamenjeni stan, ne postoji stan koji se zamenjuje i sl.) odnosno neopravdanoj zameni stanova (ako je zamenom stečena imovinska korist i sl.), ili
3. ako je stan dobijen na osnovu radnog odnosa, a nije isteklo vreme određeno opštim aktom, odnosno propisom.
Ako postoje razlozi iz stava 2. ovog člana, vlasnik stana može tužbom nadležnom sudu da zahteva poništaj ugovora o zameni stanova u roku od tri meseca od dana saznanja za izvršenu zamenu, odnosno za razloge iz stava 2. ovog člana, a najkasnije u roku od tri godine od izvršene zamene. Ako sud poništi ugovor o zameni stanova, naložiće i povraćaj u pređašnje stanje, s tim što se korišćenje nastavlja po ugovoru o zakupu društvenog stana na neodređeno vreme.
Odredbe ovog zakona o korišćenju društvenog stana na osnovu ugovora o zakupu društvenog stana, primenjuju se i na korišćenje društvenih stanova koji budu dati u zakup do 31. decembra 1995. godine.
seminarski rad iz građanskog prava
PRAVNI FAKULTET NOVI SAD
